贝壳研究院：2019年上半年楼市“先高后低”

lonny1231 · 发表于 2019-7-1 11:24:00

“今年3月份可能就是全年的市场高点，而且已经过去了。根据以往的经验，下半年楼市还会弱一些。”贝壳研究院首席分析师许小乐说，“3月份市场刚有点起色的时候，很多人乐观地认为会重新进入一个新的上涨周期，但进入4月份以后，市场已经回落。”
许小乐是在贝壳研究院《2019中国房地产半年报》发布会上发表主题为“‘消失’的周期”演讲时作出这一表述的。他认为，今年3月份全国各大主要城市的楼市回暖，这是季节性的回升，市场整体增长乏力，当中原因相对复杂，既有政府调控的因素，也由于外部环境变化。
根据贝壳研究院制成的过去十年间(2009年初至现在)北京二手房房价周期图，按照时间序列，每一轮政策严厉调控之后，三年一个周期，分别间隔了7个月、9个月之后，北京二手房房价均如期迎来了三次上涨周期。但最近一轮政策调控之后，预计会出现的周期反弹却迟迟“爽约”，迄今过去了19个月。
“现在市场相对平稳，并且稳中有压。短期一、两年内，政策刺激的可能性比较小，很难预测周期反弹会否出现。”许小乐说，“在楼市整体平稳、甚至面对下行压力的时候，譬如最近开发企业在深圳等热点城市土地市场溢价拿地，应该更加谨慎一些，一是市场信号相对滞后，二是短暂的成交火热也许并非真实需求，由一部分改善型客户的换房需求带动。”
二手房整体走出底部，但增长乏力
根据贝壳研究院的监测统计，2019年上半年，包括北京、上海、深圳、大连、天津、南京、武汉、西安、成都等在内的14个重点城市，二手房市场经过了2018年下半年大幅调整之后，需求开始释放，整体成交量同比微增3%，但环比增长了52.3%，市场整体从底部走出。
这14个重点城市的二手房成交均价在今年上半年也普遍止跌。其中10个城市房价环比上涨，与2018年四季度价格低点相比，成都涨幅最大为7.2%，西安、青岛2019年以来均价基本保持平稳，而武汉、长沙分别累计下跌了4.8%、5.6%。
其中，深圳在2018年“7·31”调控加码后，市场降温，今年上半年市场从低位有所反弹，但市场热度仍然不及2018年上半年，成交同比小幅下降了3.6%。今年6月份深圳二手房成交均价5.56万元/平方米，同比下跌了6.3%。
上海在2019年上半年继续消化了2016年底的政策调控影响而持续复苏，二手房成交量同比增加了48.7%，增速位居以上14个重点城市当中的首位。但成交均价上涨乏力，近4个月以来处于低位波动，没有明显上涨。
今年上半年的北京二手房市场升温十分有限，同比表现也不如2018年同期，成交量同比下降了14.3%。北京二手房市场之所以并无大幅向好，一方面是政策调控依旧，尤其是改善型需求释放难度较大；另一方面则是由于新房市场的分流，今年前5个月北京新房市场成交量同比增长了1.6倍，新房成交占比提升了近16个百分点。今年6月份北京二手房成交均价6.25万元/平方米，同比持平。
这些重点城市的二手房市场在2019年上半年也出现了阶段分化。年初开始经历了底部回暖，然而需求在今年3月份集中释放以后，开始显现出疲态。其中，今年二季度的月均成交量相比3月份减少了21.5%。
贝壳研究院在报告当中称，“需求降温及预期回落致使二手房成交均价失去了向上的动力。在今年一季度成交均价表现出上涨迹象的城市，二季度走向平稳或重新掉头向下。”
而以上重点城市二手房市场之所以在今年二季度降温，首先与春节过后季节性影响消退、需求疲软有关；其次，今年4月份以来，部分城市政策调控加码，国家相关部门针对房地产调控及房地产金融风险频频发声，使得市场预期走弱，购房者入市延缓。
另外，这14个重点城市当中，目前有8个城市的二套房认定标准为“认房又认贷”，使得换房需求面临极大的首付压力，今年一季度刚需集中释放以后，二季度改善需求开始入市，中大面积户型二手房成交量增加，但改善型需求的杠杆空间较小，换房链条的轮动作用受阻，导致成交量下滑。
由此导致的结果是二手房库存走高。贝壳研究院监测的29个重点城市里，其中7个城市月末库存环比持续增加了3个月，13个城市月末库存环比持续增加了4个月，7个城市月末库存环比持续增加了5个月。二手房库存下降的城市只有上海和苏州。
不过，根据贝壳研究院的跟踪监测，虽然以上重点城市的二手房成交量、价均有下降，但需求仍在，今年二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比(客户量、房源量之比)近期呈现持续上升趋势，市场需求依旧存在。
“过去十年间，楼市表现为每三年一个周期，政策调控导致市场回落后7~9个月，上涨的周期反弹。但现在19个月过去了，周期的幅度被熨平了。”许小乐说。
新房有所回暖，但拿地应更加谨慎
尽管今年上半年深圳二手房市场成交量、价稳中有降，但土地市场则表现出了上扬趋势。
6月24日，深圳集中出让了5宗住宅用地，吸引了约80组开发企业参与竞买，最终历经现场343次举牌以后，这5宗住宅用地均以最高限价成交，累计成交总价高达224亿元。
“当下市场环境和趋势下，开发企业拿地应该谨慎，尤其是通过加杠杆的方式拿地。”许小乐说，开发企业很难判断未来市场的真实需求，因为很多购房需求都是被激发出来的。
他继续补充说，今年3月份二手房市场回暖，会带动新房市场，因为很多新房市场是由换房需求激发出来的，只是表面增长，等到开发企业拿地入市的时候，换房潮已经过去了。
许小乐举了一个例子，从2016年下半年至2018年，北京土地市场集中以“限房价、竞地价”的方式出让住宅用地，当时资金相对充裕的开发企业竞得了大量限竞房项目，但现在面临后期“去化慢、去化难”的问题。
根据贝壳研究院提供的数据，到今年6月中旬，北京市场上已供应的限竞房项目整体去化率只有31.9%。
“接下来开发企业在北京获取限竞房项目地块时，应该会更加谨慎一些。”许小乐说。
但在深圳、北京等4个一线城市，由于政策调控较早，处于市场底部的一线城市在新房供应增多的情况下，已经全面回暖。2019年前5个月，4个一线城市新房总成交量同比增长了35%，其中北京新房成交同比增长最为显著，增幅高达162.9%。
4个一线城市以外，贝壳研究院监测的32个重点二线城市新房总成交量同比下滑了6.1%，其中17个城市今年前5个月新房销售套数同比实现增长。但二线城市新房市场出现了分化，例如天津、南京、武汉和厦门等强二线城市有所回升，重庆、大连、西安、合肥等二线城市新房销售同比仍在回落。
全国范围内棚改效应减弱的作用下，三、四线城市的新房成交量同比下滑明显，山东、江苏等棚改大省回落幅度则更大。贝壳找房监测的60个三、四线城市新房总成交量同比下滑了10%。
由于新房销售好转带来现金流，外加融资环境改善，开发企业在今年上半年拿地热情有所上升。今年前5个月，全国300个城市土地成交宗数及成交规划建筑面积较2018年同期分别增加了6.3%和4.8%。
其中一线城市当中，北京和上海2019年前5个月住宅用地成交规划建筑面积分别同比增长23.7%和60.5%。
土地市场热度上涨，除了受今年一季度楼市季节性回暖带动以外，开发企业融资渠道拓宽也是重要因素之一。到今年4月份，开发资金来源中利用外资累计同比增速陡然升至328.1%，
虽然2019年上半年以上监测的重点城市新房成交量及土地市场整体有所回暖，但进入5月份以后，又开始回落。
其中，北京、上海在4~5月份的新房销售套数分别下滑了14.5%、12.9%，广州5月份新房成交量环比下降了20.1%；5月份的土地市场热度也有所下降，全国300个城市土地成交溢价率下降了4.8个百分点，土地出让金环比增速也明显下降。
而且，随着近期住建部门对一些市场升温城市的约谈，以及开发企业融资渠道收窄，资金支持力度已经减弱。今年前5个月，开发资金来源中利用外资累计同比增速已经回落至38.8%，比4月份回落了64.9个百分点。
“如果不是基于城市的真实收入增长、人口流入带来的购房需求，那么开发企业大规模投资应该更加谨慎。”许小乐说，他也不担心个别城市土地市场的短期热度传导至其他城市，“一城一策的背景下，每个城市都会根据市场情况采用不同调控手段实现楼市平稳，例如北京、上海，土地一定会回归服务于住房需求的本质。”

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